한국에서는 초장기 모기지론을 도입한다는 얘기가 여기저기서 나오는 상황이에요!
그래서 과거 초강대국인 미국에서 불과 20년도 안 되는 과거 발생한 금융위기, 서브프라임 모기지 사태를 알아보려고 합니다.
먼저 단어의 의미부터 간단히 알아볼까요?
모기지론은 장기 주택담보대출로 은행이 주택을 담보로 저당증권(MBS)을 발행해 줍니다.
저당증권(MBS)은 중개기관을 통해 투자자에게 판매하고 은행에서는 원금회수가 빠르다는 장점
서브는 보통 하/프라임은 우수한 의미 프라임 등급은 갚을 능력이 높고 신용도가 높은 사람 서브프라임 등급은 갚을 능력이 낮으며 신용도가 낮은 사람
은행이 고객의 신용등급을 결정하는 기준입니다.
한국에서는 1등급, 2등급, 3등급이 되겠죠.
서브프라임 모기지 사태 발생 과정
2001년 미국은 아프간, 이라크 전쟁 이후 죽은 경제에 활력을 불어넣기 위해 저금리 정책을 폈습니다!
금리가 싸기 때문에 누구나 집을 사기 시작했어요.수요가 많아? 당연히 집값은 급상승!
여기서 사람들의 저당증권(MBS)을 모아 만든 증권이 부채담보증권(CDO)입니다.
지금까지는 높은 수익률을 보장하면서도 프라임 등급에 고객은 상환 능력과 그에 맞는 직장, 재산을 가지고 있었습니다.
당연히 차근차근 갚아 나갔죠.
하지만 능력을 갖춘 사람은 수소이고 수익률과 안정성을 갖춘 CDO를 전 세계 투자자들에게 팔아야 하는데 더 이상 신규 고객 수요가 부족해집니다.
2003년에 이미 프라임 등급에서는 대부분이 이용되고 있었습니다.
새로운 고객을 유치하기 위해 저등급 서브프라임 모기지 시작했습니다.
초기에 서브프라임 신용등급자들도 자산과 직업을 따져 심사를 벌였지만 정책 방향성이 바뀌면서 문답 무용 심사와 조사도 하지 않고 대출을 시작했습니다.
월 1억 (소득증빙서류), 자산 (부동산, 자동차 등 서류) → 월 1억 벌기, 자산 이것저것 가지고 있다 (서류X)
은행에서? 저렇게? 말이 돼? 이해가 안 돼.
이렇게 할 수 있었던 이유는 모든 국민이 1가구 1주택, 내집마련의 꿈을 실현하려는 정책이었고 정책과 함께 연준이 기준금리를 낮게 유지해주기도 했습니다.
거기에 수요가 넘치면 집값은 점점 상승하고 대출금을 갚지 않아도 담보 집을 가져오면 되기 때문에 이렇게 되든 저렇게 되든 리스크가 없었습니다.
죽은 사람 명의로 대출을 받았고, 자신이 키우는 강아지 명의로 대출을 받을 정도로 너무 말도 안 되게 진행됐습니다.
2007년의 미국 주택 시장의 버블은 최고조까지 상승했습니다.
더욱이 신용경색 서브프라임 신용등급은 초기 1~2년간 6%, 이후에는 12%~20%까지 이자가 폭등하게 됩니다.
보통 모기지론을 90%~100%까지 끌어오기 때문에 이자가 크게 증가하는 것은 정말 큰 피해입니다.
대출금을 갚지 못해 빼앗긴 집은 은행에서 내놓았고, 무리하게 집을 산 사람도 매물로 내놓으면서 모두 하락세에 많은 사람들이 내놓기 시작했습니다.
▲결과는 매물 급증 가격 하락 =미국 주택시장 폭락 →대출 상환금 회수 불가 →담보인 주택을 팔아도 원금 회수 불가 →돈이 들어오지 않으니 부채담보부증권(CDO) 수익 바닥 →수익률이 적으니 투자자가 자금을 인출 →CDO를 자산으로 갖고 있던 은행, 금융기관의 멘붕
여기서 더 큰 문제는 저당증권(MBS)의 기초자산으로 CDO를 만들고 CDO의 기초자산으로 CDO-1, CDO-1의 기초자산으로 CDO-2를…
그 가운데 큰 문제를 일으킨 리먼브러더스의 파산, 미국에 크게 의지했던 나라들은 완전히 불가능한 상태로 글로벌 금융위기가 시작되었습니다.
서브프라임 모기지 사태를 실화로 구성한 그때 상황에 주식과 부동산의 움직임이 나오는 빅샷이라는 영화가 있습니다.
저는 잘 모르기 때문에 100% 이해하지는 못했지만 부동산에는 큰 관심을 가지고 있어서 재미있게 본 영화입니다.
영화 빅샷이 시작되자마자 등장하는 장면은.곤경에 빠지는 것은 무엇인가를 몰라서가 아닌 무엇인가를 확실히 알고 있다는 착각 때문이다 – 마크 트웨인, 지혜명언)
서브프라임 모기지 사태←곤경에 빠지는 무언가를 확실히 알고 있다는 착각←집값 상승제대로 이런 해석이 가능했습니다.
~미국 집값이 지금도 상승세라며 서브프라임 모기지 사태라는 단어 자체가 없었을 겁니다.
집값이 계속 오른다면?-> 시세차익을 얻기 위해 집을 팔아서라도 대출을 갚고 내 집, 내 자산을 지키려고 노력했을 것입니다.
하지만 집값은 거품이었고 거품만 있는 투자상품으로 자금이 회전했습니다.
거품이 꺼지는 순간 집값이 무조건 상승할 것이라는 착각이 깨지는 순간 자금 회전이 완전히 멈추면서 도미노처럼 와르르 무너지기 시작한 겁니다.
우리나라도 청년들을 대상으로 모기지론을 받고 있지만 미국에서 실패 사례를 크게 보여준 만큼 누구나 쉽게 누구나 통과시켜주기 때문에 가계부채를 높일 것으로 보이지는 않습니다.
만영이만 하면서 사는 게 맞나 봐요.
현재 부동산은 매우 수익률이 좋고 안정적인 것은 확실합니다.
부풀어 오르고 부풀어 오르다가 풍선이 터지는 순간 10억원을 대출받아 산 집이 5억이 될 수도 있다는 점을 꼭 참고해 정부가 정한 틀을 깨고까지 번성하게 사는 건 조금은 위험부담이 있다는 생각입니다!