포스팅의 취지
국세청이 만든 사례로 해결하는 양도소득세 월간질의 TOP10을 토대로 부동산세제(세금제도)에 대한 이해를 넓히고자 한다.
1가구 1주택 비과세 기준금액(12억원)을 초과하여 주택을 양도할 경우 양도소득세 계산방법은?(양도세)
1.양도세의 계산 기본구조는 다음과 같다.
(양도가액이 12억원을 초과하는 경우) 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 총양도차익 총양도차익 = 비과세양도차익 + 과세양도차익 – 장기보유특별공제 = 양도소득금액 양도소득금액 – 기본공제 = 과세표준 * 세율 = 산출세액(납부할 세금)
2.과세양도차익은 다음과 같이 계산한다.
(양도가액이 12억원을 초과하는 경우) 총양도차익* (양도가액 – 12억원) / 양도가액=과세양도차익
2022년 주택과 세금, 국세청
2022년 주택과 세금, 국세청
양도가액 3억원비과세 초과금액 9.5억원(20%)→총양도차익 1.9억원과세 양도차익 12억원(20%)비과세 기준금액 7.6억원(80%)비과세 양도차익 15억원(80%)
5. 이후 과세 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀다.
사례의 경우 1가구 1주택자로서 10년 이상 보유 및 거주요건을 충족한 바 장특공대 80%를 적용한다.
과세·양도차익(190백만원) – 장특공제(152백만원) = 양도소득금액(38백만원)
2022년 주택과 세금, 국세청
6. 양도소득금액에서 (동년에 양도소득기본공제를 받은 적이 없는 경우) 기본공제를 차감하고 기본세율을 곱하여 산출세액을 계산한다.
양도소득금액(38백만원) – 기본공제(2.5백만원) = 과세표준(35.5백만원) 과세표준(35.5백만원) * 기본세율(6~15%) = 4,245,000원
양도소득세기본세율
7. 참고로 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 다음과 같다.
(양도가액 12억원까지 비과세) 1) 양도일 현재 1세대 1주택으로서
→ 일반적인 양도일은 대금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이다.
매수인 입장에서의 취득시기와 일치한다.
2) 주택을 보유한 지 2년 이상 경과하여→ 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간이다.
1가구 1주택 비과세를 위한 보유기간, 즉 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년 이상이어야 한다.
3) 2017.8.3일 이후 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 한다.
(2017년 8월 2일 이전 취득시 조정대상지역 유무에 관계없이 거주요건 없음)→ 거주기간은 보유기간 중 직접 거주한 기간을 의미하며 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
→ 거주기간은 보유기간 중 직접 거주한 기간을 의미하며 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
→ 거주기간은 보유기간 중 직접 거주한 기간을 의미하며 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
→ 거주기간은 보유기간 중 직접 거주한 기간을 의미하며 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
부동산 납세과-808,2014.10.242주택 중, 실거래가에 의한 양도 가격이 9억원(현행 12억원)을 넘는 1주택을 양도하는 질문의 경우 해당 주택의 양도 차익을 산정할 때는 해당 주택이 소득세 법 제89조 제1항 제3호에 의한 양도 소득세의 비과세 대상인 고가 주택의 경우에만 동법 제95조 제3항 및 동법 제160조 제1항의 규정[양도가액-12억원]에 의한 고가 주택 양도 차익 산정 방법을 적용하는 것이다.
서면에 의한 인터넷 방문 상담 4팀-2082,2005.11.041주택 전체의 현장 양도 가격이 6억원(현행 12억원)을 넘으면 현행 소득세 법 시행령 제156조의 규정에 근거하는 고가 주택에 해당하며 고가 주택으로 1가구 1주택 양도 소득세 비과세 요건을 갖춘 경우의 양도 차익 계산은 소득세 법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정[양도 차익*(양도가액-12억원)/양도가액]를 토대로 계산하는 것이다.
서면에 의한 인터넷 방문 상담 4팀-1288,2005.07.22양도 1주택 전체의 현장 양도 가격이 6억원(현행 12억원)을 넘으면 현행”소득세 법 시행령” 제156조의 규정에 의한 고가 주택에 해당하며 고가 주택으로 1가구 1주택 양도 소득세 비과세 요건을 갖춘 경우의 양도 차익 계산은 동법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정[양도 차익*(양도가액-12억원)/양도가액]를 토대로 계산하는 것이다.
서면-2015-법령 해석 재산-2017,2015.12.07″조세 특례 제한 법” 제99조의 2 제1항에 의한 1가구 1주택자의 주택을 양도할 경우 해당 주택이 소득세 법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제156조에 의한 1가구 1주택이면서도 고가 주택에 해당하는 경우에는 동법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조[양도 차익*(양도가액-12억원)/양도가액]을 적용한 뒤”조세 특례 제한 법” 제99조의 규정을 적용한다.
이 경우, 농어촌 특별세 법 제3조 및 제5조에 따른 해당 감면 세액에 100분의 20을 곱해서 계산한 금액을 농어촌 특별세로 납부한다.
※사례로 해설하고 양도 소득세 월간 질의 TOP10( 제2회), 국세청부동산납세과-808, 2014.10.242주택 중 실거래가액에 따른 양도가액이 9억원(현행 12억원)을 초과하는 1주택을 양도하는 질문의 경우 해당 주택의 양도차익을 산정할 때에는 해당 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 양도소득세 비과세 대상이며 고가주택의 경우에만 동법 제95조 제3항 및 동법 제160조 제1항의 규정[양도가액-12억원]에 따른 고가주택 양도차익 산정방법을 적용하는 것이다.
서면인터넷방문상담4팀-2082, 2005.11.041주택 전체의 실지양도가액이 6억원(현행 12억원)을 초과하면 현행소득세법 시행령 제156조의 규정에 의거 고가주택에 해당하며 고가주택으로서 1가구1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95조제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정[양도차익*(양도가액-12억원)/양도가액]에 따라 계산하는 것이다.
서면인터넷방문상담4팀-1288, 2005.07.22 양도하는 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원(현행 12억원)을 초과하면 현행 「소득세법 시행령」 제156조의 규정에 의하여 고가주택에 해당하고 고가주택으로서 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 동법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정 [양도차익*(양도가액-12억원)/양도가액]에 의하여 계산하는 것이다.
서면-2015.12.07 「조세특례제한법」제99조의2항에 의한법 시행령 제160조 [양도차익*(양도가액-12억원)/양도가액]을 적용한 후 「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용한다.
이 경우 농어촌특별세법 제3조 및 제5조에 따라 해당 감면세액에 100분의 20을 곱하여 계산한 금액을 농어촌특별세로 납부한다.
※ 사례로 풀이하는 양도소득세 월간질의 TOP10(제2회), 국세청