토지 지정 변경 절차와 사전 유의 사항, 최근에는 GTX와 열차 개발이 끊이지 않고 있습니다.
따라서 해당 사업이 발표돼 진행되고 있는 지역에서는 토지 가치가 급변하고 투기적인 거래가 성행할 정도입니다.
정부는 이를 막기 위해 땅값 상승이 유발되는 곳에 거래 제한을 선언하고 이를 원천적으로 막으려 합니다.
이렇게 용도가 바뀌면 가치가 올라가는 것을 나타내는데요. 오늘은 실사용 목적에 맞게 토지 지목 변경 방법과 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
먼저 토지의 지정 변경에 대해 조사하기 전에 용어를 설명하도록 하겠습니다.
이는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 따라 토지의 주요 용도에 따라 그 종류를 구분하여 공부상에 등록한 것을 의미합니다.
“종류는 논밭·임야·과수원·목장용지·광천·염전·공장용지·학교용지·주차장·주유소·창고·도로·철도·제방·하천·구걸·유지·수도·양어장·공원·체육·유원지·종교·사적지·묘지·잡종지 총 27종류가 있습니다” 일반적으로 건물을 지을 수 있는 부지와 공장, 잡종지 등이 가치가 높고, 비어 있는 땅인 임야보다는 농작물 수확이 가능한 논과 논, 과수원 등이 이용 가치가 있습니다.
이는 각 목적에 따라 용도와 이용 가능한 행위 규제 및 건축할 수 있는 대상물에 제한이 있습니다.
따라서 법에 맞는 절차를 준수하고 바꿔야 향후 과태료나 철거 요청부터 대비할 수 있습니다.
토지 지목 변경은 기존의 용도와 다른 목적으로 사용하고 있거나, 그렇게 하고 싶은 경우에는 신청해야 합니다.
많은 분들이 가치 창출을 위해서도 이를 적극 활용하고 있습니다.
토지는 지리적 특성에 따라 가치가 결정되게 됩니다.
일반적으로 받침대가 건물을 지을 수 있기 때문에 높습니다.
그러나 개발 및 행위제한구역 내에서는 이러한 용도의 가치가 떨어질 수 있습니다.
부동산은 부동성의 특성이 있으므로 사전에 주의해서 투자하는 것이 좋습니다.
농지라면 농지보전부담금 납입 후 허가신청을 받고 각종 개발규제사항에는 어떠한 항목이 있는지 등 그 외에도 각 토지의 특성에 맞는 제한이 있으므로 확인하셔야 합니다.
토지 지목 변경은 지목 공부상에 기록된 현행 용도를 다른 것으로 바꾸어 등록하는 것을 의미합니다.
이는 개발행위의 방법인 형질의 교체와 혼동되기 쉬운데, 이는 토지에 어떤 공사를 할 것인지에 대한 내용으로 절토, 성토, 매립 등을 포함한 의미입니다.
절차에 대해 알아보겠습니다.
이는 실제로 형질교환공사가 준공되거나 실용도가 바뀐 경우, 도시개발사업 등의 추진을 원활하게 하기 위해 시행자가 부지 전체를 묶어 합병하려는 경우 등 다양한 사유가 발생합니다.
토지에 대하여 사전에 건축허가를 받은 후 형질을 바꾸는 경우에는 비어 있는 부지에 건축 또는 필요한 목적물을 설치하여 지적소관청에 준공 및 사용승인을 받아야 합니다.
이는 용도가 바뀐 날로부터 60일 이내에 토지 소유자가 직접 신고·납부해야 합니다.
따라서 사전에 각종 행정적인 인허가 절차가 포함되기 때문에 불법적인 개발행위로 이득을 취해서는 안 됩니다.
이는 토지 소재지의 시, 군, 구청에서 신청하거나 정부24 홈페이지를 통해 어디서나 접수가 가능합니다.
민원처리를 위해서는 최대 1개월 정도의 기간이 소요될 수 있으므로 사전에 여유를 가지고 신청하셔야 합니다.
토지지정변경을 위한 신청서류는 해당 토지의 용도를 바꾼 이유를 적은 신청서 또는 대지 또는 건축물의 용도가 바뀌었음을 증명하는 서류, 국유지나 공유지 등 공공의 소유라면 용도 폐지 또는 사실상 공공의 용도로 사용되지 않음을 증명하는 서류, 합법적 형질교환 절차가 있었다면 공사가 준공되었음을 증명하는 서류 일체가 필요합니다.
지적소관청이 직접 관리하는 대상물이라면 관리관청의 확인을 통해 대체 가능합니다.
일정 기간이 소요된 후 공부상의 내용을 반영하는지 체크해 주세요. 이러한 행위는 활용도가 낮은 토지를 효용성이 높임으로써 대부분 가치가 올라가게 되고 따라서 차액이 따라오게 됩니다.
따라서 별도 취득세 부과 대상이 됩니다.
이것의 과세표준은 교체 후 시가표준액에서 기존 대상물의 가액을 뺀 금액입니다.
이는 정부가 알려주는 공시지가를 기준으로 산정하고 있으며, 전후 가장 가까운 기간에 공시된 가격을 선택하십시오. 다만 법인장부나 법원의 판결문 등을 통해 이 절차에 따른 발생비용이 입증될 경우 그 금액이 됩니다.
신규 납입분에 대한 요율은 농지에서 3.4%, 기타는 4.6%입니다.
이는 목적물의 용도가 바뀐 시점의 소유자가 납부하면 지적 공부상의 내용이 바뀌게 됩니다.
이는 취득 의제로 하고 있으며 사실상 및 공부상 변경된 날짜와 사실상의 사용일 중 빠른 날로 정해집니다.
이번에는 이렇게 토지 지정 변경 절차와 종류에 대해서 공부했는데요. 최근에는 교통 인프라가 확대되는 지역을 중심으로 개발 호재 때문에 부지를 매입하는 경우가 많습니다.
이미 높은 가격에 거래되고 있으며 인근에 비어 있는 유휴지를 활용해 가치를 창출하는 데 관심이 높아지면서 해당 민원 접수 사례도 늘고 있는 추세입니다.
따라서 제반 사항이 많은 효용성 낮은 토지보다는 건물을 지을 수 있고, 다양한 용도로 사용 가능한 토지를 발굴하기 위해 투자자들이 끊임없이 전국을 찾아다니고 있습니다.
이러한 방법에 대해 사전에 반드시 확인하시고 행정절차상 누락이 없도록 하여 현명한 방법을 찾아주시기 바랍니다.