전세권설정 방법 알아보기
요즘 많은 사람들이 세입자의 보증금을 갈취하는 사건들로 인해 임차인들이 불안을 느끼는데요. 그래서 그 안전망을 확보하기 위해 전입신고와 확정일자 교부를 받아 대항력을 만드는 것이 일반적입니다.
그러나 이것만으로 불안함을 떨쳐버릴 수 없는 경우엔 전세권설정까지 생각하게 됩니다.
[세입자를 위한 더 강력한 보호 수단]집주인이 보증금을 세입자에게 반환하지 않을 때, 임차인이 그것을 반환하라고 요구 가능한 권리가 형성되는데 이걸 가리키는 말이 바로 대항력이라 하는 것이죠. 전입신고를 통해 새 주소를 등록하고, 확정일자 교부를 받아 임대차 계약의 효력이 인정되는 시점부터 대항력이 발생합니다.
그러나 대항력이 생겼음에도 보증금 반환이 되지 않는 상황이 일어나는 경우도 생기는데요. 가령 우선변제권 순위가 낮아지면 경매 낙찰금을 채권자들보다 늦게 받아야 하는 등, 상황에 따라 전혀 반환받지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.
그래서 전세권설정을 통해 좀 더 확실한 세입자 권리를 보장하려는 경우가 생깁니다.
전세권설정은 임차인임을 등기부등본에 기재함으로써, 임차인이 임대 기간 동안 해당 집의 소유권을 확보하는 것을 증명하는 과정입니다.
대항력만 만든 사람은 돈을 돌려받지 못하더라도 경매가 이루어질 때까지 기다려야 하지만 직접 세입자로 자신을 등기부등본에 등록한 사람은 자신이 직접 경매를 개최하여 받지 못한 보증금을 돌려받는 게 가능해집니다.
[장점이 많으나 협력을 얻기 어려워]해당 행위는 반드시 전입 신고를 필요로 하지 않습니다.
정상적인 임대차 상황이라면 이론적으로 전입 신고를 할 수 있으나, 때때로 이와 다른 경우들도 존재하므로 이러한 상황에서 활용하면 좋습니다.
대표적인 사례로는 오피스텔을 임차하는 경우가 있습니다.
실제로 주거 목적으로 사용되지만, 등기부 상에서는 사업용으로 유지되어 있는 경우, 임대인이 요구할 때 이를 이용하여 해당 절차를 요청해 볼 수 있습니다.
문제점은 대다수의 집주인들이 이러한 접근 방식을 즐겨 하지 않는다는 것입니다.
그 이유는 단순한데, 해당 절차가 이루어지면 임차인이 임차 대상물을 담보로 삼거나 전세를 할 수 있게 되기 때문입니다.
임대인 입장에서는 집이 다른 사람에게 대여되어 은행에 근저당이 설정되고, 처음 본 세입자가 들어오는 일이 발생할 수 있기 때문입니다.
이때 중요한 점은 전세권설정을 위해서는 집주인의 동의가 필요하다는 것입니다.
전입 신고와 확정일자의 교부는 임차인이 임대인의 허락 없이도 진행할 수 있는 것과 비교할 때 대조적이죠. 해당 조치는 임대차 계약이 종료되었다 하더라도 자동으로 없어지지 않으며, 세입자가 법적 절차를 거쳐 해제해야만 등기부 등본에서 해당 내용이 삭제됩니다.
[어떻게 해야 더 일을 진척하기 쉬워질까]예전에는 전세를 계약하는 사람들이 보증금 관련으로 그렇게까지 큰 걱정을 할 필요가 없었으나 요즘 들어서는 앞서도 다룬 것과 같이 상황이 좀 더 불안정한 상태로 변해가고 있다고 할 만큼 조금 아쉬운 면이 있습니다.
그 결과, 임대주와 임차인 간에 보증금이 관련된 의견차가 발생하고 있습니다.
그렇기 때문에 임차인으로서의 권리 보호를 위해서라도 임대인과 몇 가지 합의점을 찾아야 할 것입니다.
대표적인 방법은 전세 계약을 체결할 때, 전대나 담보 같은 행위를 하지 않을 것이라는 특별 약정을 체결하는 것입니다.
이 경우, 집을 대여하는 사람도 비교적 무리 없이 협조할 가능성이 높아질 것입니다.
그렇지만 아무리 그래도 전세권설정을 안 해준다는 주장을 임대인이 계속하는 경우도 간혹 있습니다.
이때는 보증보험에 가입하는 등의 대책을 찾아보는 것이 좋습니다.
그러나 최근에는 보증보험에 가입할 기준과, 보험금을 받는 조건이 예전과 비교되지 않게 엄격화되었다는 점에 유의해야 합니다.