당초 계약은 2년으로 했지만 묵시적 갱신에 의해 자동적으로 2년이 연장된 겁니다.
묵시적인 계약연장의 경우에도 임차인에 한해서 주택임대차보호법에서는 묵시적인 계약연장에 의하여 기간이 자동적으로 연장된 경우에는 언제든지 계약해지를 통지하고 보증금의 반환청구를 할 수 있다.
라고 정하고 있습니다.
다만 묵시적인 갱신 상태에서 보증금 반환을 임차인이 청구하면 3개월이 경과되면 법적 효력이 발생하게 되고，임대인에게 어느 정도 시간적 여유를 줄 수 있습니다.
위 사건 의뢰인의 경우는 묵시적 계약 연장 상태로 보증금 반환 청구를 지난 8월에 했으니까… 지금 11월에는 집주인이 보증금을 반환해야 하는 것이 사실입니다.
하지만 임대인들은 새로운 세입자를 구하지 못하면 어쩔 수 없다는 입장입니다.
세입자의 경우 반드시 11월 말에는 이사를 해야 하는 상황입니다.
(새로 구입한 집에 전입신고를 하지 않으면 잔금대출을 받을 수 없다고 합니다.
)
하지만 집주인은 현재 전세금보다 2억이나 더 비싸고, 인근 부동산에서 전세 물량을 구하고 있다고 합니다.
주변 시세가 하락해서 그 가격에 사람을 찾을 수 없다고 해도 들어주려고 하지 않아요.
사실 전세보증금반환소송을 의뢰하는 분들을 보면 대부분 전세보증금반환소송을 당하는 분들이 가압류나 가처분압류 등이 들어와 새 셋집을 구하려고 해고할 수 없는 상태인 전세주택이기 때문에 소송을 제기하는 것은 어쩔 수 없습니다.
그런데 이 사건에서 집주인의 경우는 기존 보증금보다 비싸게 전세를 주고 새로운 세입자를 구하지 못하면 보증금을 받을 수 없다고 버티고 있습니다.
이러한 경우에 소송을 진행하면 어떤 절차와 발행할 수 있는 문제점이 있는지 이번 포스팅 해 보겠습니다.
- 먼저 전세보증금 반환소송을 의뢰하거나 권리분석 또는 상담을 받으려는 경우에는 아래의 서류를 반드시 지참해야 합니다.
- A. 전세 계약서입니다.
(확정일자가 적혀 있어야 합니다.
또는 인터넷으로 전입신고를 한 경우에는 해당 내역을 기입하여 전세계약서에 첨부해야 합니다.
)
나. 임차인이 전입신고를 한 내역을 확인하기 위해 임차인 본인의 주민등록초본을 열람해야 합니다.
(민원24에서 인터넷 열람이 가능합니다.
)
다.
전세보증금을 지불했다는 증거로 영수증이나 계좌이체 또는 은행에서 대출을 받았다는 증거자료를 가지고 있어야 합니다.
맞습니다.
가장 중요한 것은 전 세계 약 한 달 전에 갱신 거부 문자나 내용 증명 또는 계약 해지를 통보한 자료를 가지고 있어야 합니다.
2. 전세계약기간이 보통 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권설정등기를 하여 이사하게 됩니다.
꼭 이사해야 한다면 임차권 등기를 해야 합니다.
하지만 이사를 하지 않아도 된다면, 임차권 등기를 할 필요는 없습니다.
임차권이 등기되어 있으면 더 새로운 세입자를 찾기 어려워지기 때문입니다.
임차권설정등기를 하면 등기부등본에 해당 내역이 기재되어 나중에 말소해도 빨간 선으로 표시되어 기록이 남습니다.
따라서 임차권 등기가 된 주택에 새로운 세입자가 들어서는 것을 꺼리고 있습니다.
보증금을 제때 지급하지 않은 골치 아픈 임대인임을 이미 표시한 사실을 등기부등본으로 확인했기 때문이다.
임대인의 경우 만기에 보증금을 내지 않으면 반환하고 잠시 기다려 달라는 양해를 얻을 수 있습니다.
위 사건으로 인해 세입자들은 미안하기도 하고, 사과 한마디도 하지 않았다고 합니다.
상황이 이렇다 보니 세입자 역시 임대인과의 통화에 소극적이 됐습니다.
” 즉, 통화조차 싫다고 합니다.
손해를 보지 않을 정도로 법적인 조치를 취하고 싶다고 합니다.
3. 위 사건에서 임대인의 경우 보증금 증액을 조금만 낮추면 새로운 세입자를 쉽게 찾을 수 있을 것입니다.
하지만 세입자가 말로만 보증금 청구를 하고 법적인 조치를 취하지 않는다면 계속 모른 척 할 거예요.
민사소송을 제기하는 것은 아주 쉬운데 문제는 소송을 제기해서 바로 집주인이 보증금을 돌려준다는 거예요.
이런 경우에 변호사 비용을 청구할 수 있는지가 중요합니다.
A. 전세금 반환소송을 계약기간 만료 전에 시작하였으나, 집주인이 만기에 보증금을 반환하면 변호사 비용을 청구할 수 없습니다.
따라서 집주인이 보증금을 지급해 줄 가능성이 조금이라도 있다면 반드시 만기가 지나 소송을 제기해야 합니다.
바. 전세계약기간이 만료된 후에 소송을 제기한다면 중간에 임대인이 보증금을 반환하였더라도 소송을 하게 된 귀책사유가 집주인에게 있으므로 변호사 비용은 집주인이 책임져야 합니다.
물론 소송 도중에 보증금을 돌려받으면서 변호사 비용까지 대화를 통해 돌려받을 수 있다면 좋겠지만 집주인이 이에 응하지 않으면 소송이 끝나고 소송비용 결정 및 확정청구를 통해 법원의 결정문을 받아낸 뒤 강제집행을 해야 할 것입니다.
그러나 이처럼 법원을 통해 소송비용을 청구하는 것은 지불한 소송비용 총액의 80% 정도를 통상 인정하는 셈이 됩니다.
따라서 일정 부분 소송을 제기한 사람에게 손실이 발생할 수 밖에 없습니다.
4. 소송을 진행하면 받지 못한 보증금에 대한 연체이자 또는 손해금은 어떻게 산정됩니까?
임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시 이행 관계입니다.
설령 임대인이 보증금 반환을 해주지 않아 부득이하게 전세에 거주하고 있다고 하더라도 거주하면서 보증금 미반환에 대한 지연배상금을 청구하는 것은 법적으로 인정되지 않습니다.
따라서 임차권설정등기를 하고 이사하지 않으면 지연배상금을 청구할 수
물론, 임차권 설정 등기만으로 지연 손해금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
주택을 인도하고 이사한 것을 집주인에게 통지하고, 그 다음날부터 연 12%의 지연 손해금을 청구할 수 있는 것입니다.
따라서 이사를 하게 되면 이삿짐센터 계약서나 이사하는 사진 등의 증거자료, 집주인에게 이사 사실을 알린 이메일 등의 내용이 있으면 인정을 받을 수 있습니다.
상기사건 의뢰인의 경우 보증금은 5억원에 달합니다.
따라서 이사를 하시는 경우 매월 청구할 수 있는 지연 손해금만도 5백만원 가까이 됩니다.
사실 이런 경우는 집주인이 소송을 시작하자마자 보증금을 돌려주지 않는 한 지연배상금까지 떠안게 될 수 있거든요.
괜히 보증금을 높여 이익을 보려다가 세입자에게 소송을 당해 지연배상금에 변호사 비용까지 막대한 손해를 입게 되는 거죠.
5. 위 사건에서 의뢰인은 소송을 진행하던 중 전세 주택에 가압류나 가처분 또는 근저당권 등이 들어오면 문제가 생길 수 있다고 걱정하였습니다.
임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 그 이후에 들어오는 권리침해사항은 모두 말소됩니다.
따라서 걱정하지 않으셔도 됩니다.
6. 만약 소송 도중에 집주인으로부터 연락이 오면 위 사건의 의뢰인은 감정 조절이 힘들 것 같다고 말합니다.
너무 스트레스를 받아 대화하기조차 싫다고 합니다.
이런 경우에는 저희 법무 법인에서 협상을 진행해 드릴 수 있습니다.
그냥 저희에게 넘겨주시면 됩니다.
7. 만약 소송을 했는데도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 그 다음 절차는 해당 주택을 경매 처리하는 것이 가장 빠른 방법입니다.
법무법인에서는 소송만 진행하는 것이 아니라 소송이 끝나고 실제 보증금을 돌려받을 수 있도록 경매를 무료로 신청하고 있습니다.
전세금 반환 소송은 최소 220만원~660만원입니다.
물론 소송이후에 진행되는 경매절차는 무료로 해드리고 있습니다.
대략적인 비용에 대해서는, 첨부 파일을 참조해 주세요.
기타 상담이 필요한 경우 집주소하여 확정일, 전입일을 메일로 보내주시면 권리분석 후 전화드리겠습니다.
간단하게 전세계약서를 사진으로 찍어서 보내주셔도 됩니다.